may.
05
2022

El alquiler de locales: situación en España

Posted 208 days ago ago by Comunicación

La inversión en inmuebles comerciales es una de las inversiones inmobiliarias que mayor interés generan en España. Aunque algunos negocios prefieren adquirir los inmuebles en los que van a desarrollar su actividad, la gran mayoría optan por el alquiler. La rentabilidad que ofrece un local es muy atractiva, generalmente por encima de la de la vivienda y otro tipo de activos.

Una de las principales características que definen la inversión en un local comercial es que los beneficios que recibe el propietario y arrendador son periódicos en concepto de renta. Del mismo modo que cualquier otro inmueble, un local es un activo tangible y, por lo tanto, presenta un riesgo menor al de un activo financiero.

A esto hay que sumar que un local en España cuenta con rentas de alquiler protegidas con contratos de mayor duración, lo que se traduce en una mayor predicción en la generación de beneficios. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos es más flexible en el alquiler de locales que de viviendas.

Consejos para poner un local en alquiler

Contrato de arrendamiento

Es requisito indispensable que la redacción del contrato de arrendamiento de local quede clara para ambas partes. Deben detallarse los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario de forma concisa, de tal modo que ninguna cláusula pueda dar lugar a confusión.  Las cláusulas más importantes son las siguientes:

  • Datos: en el contrato debe quedar recogida la identidad de arrendador y arrendatario, así como los datos relativos al local.
  • Renta: la renta, mensual o anual, tiene que aparecer en el contrato junto con los impuestos en vigor. También hay que incluir el parámetro en base al cual se va a realizar la revisión de la renta.
  • Fianza: la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es obligatorio que el arrendatario entregue al arrendador una fianza de dos mensualidades del pago del local.
  • Uso del local: debe quedar definido el uso de la actividad comercial del local.
  • Conservación del inmueble: esta es una de las cláusulas más importantes ya que el estado de conservación del inmueble es uno de los principales motivos de conflicto a largo plazo. El arrendatario se compromete a devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió.

Duración

En lo que respecta a la duración del contrato de arrendamiento de local, a diferencia de lo que sucede con el alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos deja plena libertad a las partes para llegar a un acuerdo. Por lo tanto, en base a la normativa vigente, no existe un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de local. Al ser un plazo que arrendador y arrendatario pactan libremente, ambos están obligados a su complimiento.

En el momento de firmar el contrato de arrendamiento el inquilino desconoce si el negocio tendrá éxito o no, de forma que en la gran mayoría de casos se establece una cláusula por la que pueda desistir del alquiler en el momento en que lo estime oportuno, siempre y cuando comunique su decisión al arrendador con dos meses de antelación.

Impuestos

El propietario de un local alquilado a un autónomo o negocio con fines comerciales tiene la obligación de darse de alta en Hacienda. Para ello, debe presentar el modelo 037 (Censo de empresarios, profesionales y retenedores). Es un trámite obligatorio ya que el alquiler de locales es una actividad sujeta al IVA del 21%. Todos los propietarios que alquilen un local para un uso diferente al de vivienda, tienen que pagar el IVA.

En lo que respecta a las rentas obtenidas por el arrendamiento de un local son rendimientos del capital inmobiliario, y deben declararse como tal en la Renta.