Todo sobre la plusvalía al vender un local comercial este año

La venta de un local comercial en España conlleva una serie de obligaciones fiscales que no deben pasarse por alto.

Una de las más relevantes es el pago de la plusvalía municipal, un tributo que puede influir significativamente en la rentabilidad final de la operación.

En este artículo, explicamos en detalle qué es la plusvalía, cómo se calcula, cuándo se paga y qué aspectos debes tener en cuenta para gestionar correctamente este impuesto en 2025.

¿Qué es la plusvalía al vender un local comercial?

La plusvalía municipal, oficialmente conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta el momento de su venta.

Este impuesto no se aplica al valor del local en sí, sino al valor del terreno sobre el que se asienta.

Aunque muchas veces se asocia con la compraventa de viviendas, también afecta a la venta de locales comerciales, oficinas o naves industriales, siempre que estén situados en suelo urbano.

¿Quién paga la plusvalía y cuándo?

El sujeto pasivo, es decir, la persona obligada a pagar la plusvalía, es el vendedor del local comercial, salvo en el caso de transmisiones por herencia, donde el pago recae en el heredero.

Este impuesto debe liquidarse ante el ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa.

Cada consistorio establece sus propias ordenanzas fiscales, por lo que conviene consultar los detalles concretos en el municipio donde se encuentra el local.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, se introdujeron importantes modificaciones en el cálculo de este impuesto. Actualmente, se permite optar por el método más favorable entre dos opciones:

Método objetivo

Se basa en el valor catastral del suelo y el número de años que han transcurrido entre la adquisición y la venta. Se aplica un coeficiente anual que fija el ayuntamiento, dentro de los límites establecidos por la ley.

Método real

Se calcula la diferencia entre el precio de compra y el de venta, y se aplica al valor proporcional del terreno en función del total del inmueble. Si no ha existido incremento real del valor del suelo, no procede pagar el impuesto.

Este nuevo sistema busca evitar situaciones injustas, donde se obligaba a tributar incluso en operaciones con pérdidas.

Exenciones y bonificaciones

En ciertos casos, es posible obtener exenciones o bonificaciones en el pago de la plusvalía, aunque la mayoría están vinculadas a transmisiones por herencia o donación y no por compraventa.

Aun así, si puedes demostrar que no ha existido incremento en el valor del terreno, puedes evitar el pago del impuesto.

Para ello, es necesario aportar documentación como escrituras de compraventa, informes de tasación y justificantes de gastos asociados.

Cambios en la normativa: ¿qué debes tener en cuenta en 2025?

La Ley de Haciendas Locales y sus reformas más recientes siguen marcando la regulación de este impuesto. En 2025, se mantienen los cambios introducidos en los últimos años que permiten:

●       Elegir el método de cálculo más beneficioso.

●       No tributar cuando no exista incremento real del valor del suelo.

●       Reclamar la devolución del impuesto en caso de cobro indebido.

Estas medidas favorecen una tributación más justa y alineada con la realidad económica del contribuyente.

¿Qué sucede si no se paga la plusvalía?

El impago o la presentación fuera de plazo puede derivar en recargos, intereses de demora e incluso sanciones, además de impedir la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.

Es fundamental contar con asesoramiento profesional para evitar errores en la gestión del tributo.

Importancia de una planificación fiscal adecuada

Si estás considerando vender un local comercial, es aconsejable analizar previamente la carga fiscal asociada, incluyendo la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial y otros gastos como la cancelación de cargas.

Contar con la asistencia de asesores especializados permite optimizar la operación desde el punto de vista económico y legal, evitando imprevistos y asegurando el cumplimiento normativo.

¿Qué papel juega AS Locales en este contexto?

Aunque AS Locales no interviene directamente en la gestión de impuestos por compraventa, sí acompaña a los propietarios en todo el proceso de alquiler comercial, facilitando la obtención de rentabilidad de forma segura y con cobro garantizado de las rentas.

De hecho, si estás valorando vender tu local por falta de uso, es conveniente considerar primero la opción del alquiler seguro con AS Locales, donde puedes:

●       Mantener la propiedad del inmueble.

●       Obtener ingresos mensuales garantizados el día 5 de cada mes.

●       Disfrutar de morosidad cero, gracias a una gestión integral y experta.

La experiencia de más de 17 años en arrendamientos comerciales y los acuerdos con grupos franquiciadores hacen de AS Locales una alternativa sólida para rentabilizar tu local sin asumir riesgos innecesarios.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía al vender un local comercial

¿Debo pagar la plusvalía si vendí el local por menos de lo que lo compré?

No. Si no ha existido incremento en el valor del terreno, puedes quedar exento del pago. Es necesario acreditarlo ante el ayuntamiento.

¿Se puede reclamar la devolución de una plusvalía ya pagada?

Sí, si puedes demostrar que se cobró de forma indebida o que no existía incremento real. Debes iniciar el proceso de revisión o devolución ante el ayuntamiento.

¿Se aplica este impuesto también en caso de donación?

Sí, aunque las condiciones varían. En donaciones, el sujeto pasivo suele ser quien recibe el bien, y en herencias también puede haber bonificaciones dependiendo del municipio.

Más ideas sobre cómo funciona la plusvalía municipal

Entender cómo funciona la plusvalía municipal al vender un local comercial es clave para evitar sorpresas fiscales.

La nueva normativa permite una tributación más ajustada a la realidad, pero sigue siendo imprescindible actuar con planificación y asesoramiento profesional.

Si en lugar de vender prefieres obtener rentabilidad con seguridad, AS Locales te ofrece una solución integral para el alquiler de tu local comercial, con cobro garantizado y gestión experta.

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