¿Qué requisitos legales hay que cumplir al adecuar un local para su venta?

Si tienes un local en propiedad que quieres vender, debes conocer cuáles son los requisitos legales que establece la normativa para realizar esta operación. La imagen dice mucho de un inmueble, así que el local debe estar limpio y ordenado a la hora tanto de hacer las fotografías como de recibir las visitas. Aunque no quieras reformarlo, siempre es conveniente darle un lavado de cara para hacerlo más atractivo y, de esta manera, acelerar la venta.

Precio de venta

Fijar el precio es quizá lo más complicado de todo, ya que no puede haber margen de error. Si estableces un precio de venta por encima del valor de mercado del inmueble, ahuyentarás a los posibles compradores. Y, si estableces un precio de venta por encima de su valor de mercado, el efecto será el mismo, ya que creerán que el local tiene algún tipo de defecto oculto.

La metodología más sencilla para establecer el precio de venta es el conocido como método de comparación. Se trata de un proceso que consiste en localizar locales en venta en la zona con unas características similares y calcular el precio medio por metro cuadrado. Otra posibilidad es contratar a un tasador homologado para que realice un estudio de mercado y determine el precio más adecuado.

Licencias y permisos

Si quieres reformar el local para venderlo, debes conocer la normativa municipal. La licencia de obras es indispensable para poder realizar la reforma. En función del tipo de obra que vayas a llevar a cabo necesitarás una licencia de obra mayor o una licencia de obra menor.

Se considera obra mayor aquella que afecta a la estructura o a los elementos comunes del edificio donde está situado el local. Mientras, la obra menor es aquella que se caracteriza por una mayor sencillez a nivel constructivo y técnico.

Requisitos legales

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados recaen sobre el vendedor, mientras que tú como vendedor debes abonar la plusvalía municipal, un impuesto que se aplica al formalizar la venta del inmueble. El cálculo de la plusvalía municipal se hace con base en el incremento del valor del terreno en función del gravamen municipal.

Antes de realizar la venta, como vendedor tienes que estar al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se trata de una tasa municipal obligatoria que la normativa exige que esté abonada para poder realizar la operación.

Documentos

La nota simple del Registro de la Propiedad es uno de los documentos más importantes. Acredita quién es el propietario del inmueble y si existen cargas sobre el mismo, como por ejemplo un crédito hipotecario, así como sus datos técnicos, entre otra información relevante para el comprador del local.

Desde 2013, es obligatorio presentar el Certificado de Eficiencia Energética en cualquier operación inmobiliaria, tanto de compraventa como de alquiler. Por lo tanto, también tienes que contar con este documento para vender el local, el cual da constancia de la eficiencia y calidad del inmueble en relación al consumo energético.

El documento de la Inspección Técnica del Edificio (ITE) es obligatorio en algunas comunidades autónomas cuando el local se encuentra en un edificio de más de 50 años de antigüedad. La inspección permite mostrar al comprador que el edificio cumple ciertos requisitos mínimos de seguridad para su habitabilidad.

En caso de que el local esté situado en una comunidad de vecinos, también es necesario presentar los estatutos de la comunidad. El comprador necesita este documento para comprobar si hay alguna actividad comercial que no está permitida por la comunidad.