¿Quién paga la plusvalía: el que vende o el que compra?

La compraventa de un local comercial implica una serie de obligaciones legales y fiscales que deben tenerse en cuenta para evitar sorpresas. Una de las dudas más frecuentes en este tipo de operaciones es: ¿quién paga la plusvalía, el que vende o el que compra?

En este artículo resolvemos esta cuestión desde un enfoque práctico y actualizado, especialmente útil para propietarios e inversores interesados en el alquiler seguro de locales.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que grava el aumento de valor que ha experimentado un terreno urbano desde su adquisición hasta su transmisión.

Es decir, mide el incremento del valor del suelo, no del inmueble construido.

Este impuesto lo regulan los ayuntamientos y se aplica tanto en la compraventa de viviendas y locales como en donaciones y herencias. En el caso de locales comerciales, la plusvalía municipal cobra especial relevancia por su impacto económico en la operación.

¿Quién tiene la obligación de pagar la plusvalía?

Según la Ley de Haciendas Locales (artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004), el sujeto pasivo del impuesto —es decir, quien debe pagarlo— depende del tipo de transmisión:

●       En una compraventa, el obligado a pagar la plusvalía municipal es el vendedor.

●       En una donación, corresponde al donatario (quien recibe).

●       En una herencia, la paga el heredero.

Por tanto, en el caso que nos ocupa —la venta de un local comercial—, la norma general establece que la plusvalía la paga el que vende.

¿Se puede pactar que la pague el comprador?

Sí. Aunque la ley asigna la obligación al vendedor, es posible pactar entre las partes que el comprador asuma el pago del impuesto. Este acuerdo debe constar claramente en el contrato de compraventa. No obstante, este pacto no vincula al ayuntamiento, que siempre exigirá el pago al sujeto pasivo legal (el vendedor). Luego, este podrá reclamar el importe al comprador si así se ha pactado por escrito.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo varía según el ayuntamiento y puede hacerse mediante dos métodos:

1. Sistema objetivo: calcula el valor en función del incremento catastral y el número de años desde la compra.
   
   
2. Sistema real: toma como base la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
   
   

Desde las sentencias del Tribunal Constitucional (especialmente las de 2017 y 2021), los ayuntamientos deben permitir ambos métodos, y el contribuyente puede optar por el más favorable.

Es fundamental revisar bien las ordenanzas municipales o contar con asesoramiento especializado.

¿Qué ocurre si no ha habido ganancia en la venta?

Tras los recientes fallos judiciales, si no se ha producido una ganancia real en la transmisión, el vendedor no está obligado a pagar el impuesto. En estos casos, se puede presentar una autoliquidación con valor cero o solicitar la no sujeción al impuesto.

Es importante conservar todos los documentos que acrediten el valor de adquisición y de venta (escrituras, facturas, gastos asociados, etc.), ya que permitirán demostrar la inexistencia de incremento de valor.

¿En qué casos puede reclamar el pago el vendedor?

Cuando se pacta en contrato que el comprador se hace cargo de la plusvalía, el vendedor puede reclamar judicialmente su reembolso si el comprador no cumple.

No obstante, para ello es imprescindible que dicho pacto figure de forma clara en la escritura o contrato de compraventa. De lo contrario, el vendedor será responsable ante la administración y no podrá exigir el pago al comprador.

Implicaciones para propietarios que alquilan locales

Aunque este impuesto solo se aplica en la transmisión del inmueble y no en contratos de alquiler, es importante tenerlo en cuenta si se planea vender un local que se tiene alquilado o que se ha gestionado con fines de inversión.

En AS Locales, expertos en alquiler seguro de locales, ayudamos a los propietarios a maximizar la rentabilidad y planificar adecuadamente la venta de sus inmuebles si deciden liquidar su inversión.

Gracias a nuestro equipo jurídico y técnico, los propietarios cuentan con el respaldo necesario para tomar decisiones informadas, tanto en la fase de alquiler como en una futura compraventa.

Aspectos clave para evitar problemas con la plusvalía

Para que la operación se realice con seguridad, conviene seguir estas recomendaciones:

●       Consultar previamente la normativa municipal aplicable al local.

●       Solicitar un cálculo estimado de la plusvalía antes de formalizar la venta.

●       Incluir en el contrato cualquier pacto sobre quién asume el pago del impuesto.

●       Guardar la documentación que acredite los valores de adquisición y transmisión.

●       Contar con asesoramiento especializado, especialmente si se trata de operaciones de cierto volumen o si el inmueble ha sufrido revalorizaciones significativas.

Resumen de ideas sobre la plusvalía

En resumen, en una compraventa de local comercial, la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo pacto expreso que indique lo contrario.

Es un aspecto fiscal que puede tener un impacto económico relevante y que debe analizarse con antelación para evitar conflictos o imprevistos.

En este sentido, contar con asesoramiento profesional es clave para garantizar la seguridad jurídica y financiera de la operación.

En AS Locales acompañamos a nuestros clientes en cada etapa del proceso inmobiliario, desde la gestión del alquiler seguro de locales comerciales hasta la planificación de su venta.

Nuestra experiencia y compromiso con la rentabilidad y la seguridad nos convierten en el socio ideal para propietarios que buscan tranquilidad y resultados.

Preguntas frecuentes

¿La plusvalía se paga también si no hay beneficio en la venta?

No. Si puedes demostrar que no ha habido ganancia en la transmisión, no estarás obligado a pagar el impuesto. Desde 2021 se aplica el principio de capacidad económica, reconocido por el Tribunal Constitucional.

¿Puede el comprador negarse a pagar la plusvalía si lo hemos pactado?

Si el acuerdo figura en el contrato, el comprador está obligado a cumplir. En caso de incumplimiento, el vendedor puede reclamar judicialmente, aunque será este quien deberá pagar al ayuntamiento en primera instancia.

¿Qué documentos necesito para calcular la plusvalía?

Necesitarás la escritura de adquisición, la escritura de compraventa, el valor catastral del suelo y los años transcurridos entre ambas operaciones. También conviene tener facturas de gastos asociados a la compra o mejora del local.